30/10/2018 - Travaux urgents en copropriété : Peut-on et doit-on se passer de l'accord des copropriétaires ?

Travaux urgents en copropriété

Les travaux effectués sur les immeubles gérés par le syndic font partie intégrante du devoir de sauvegarde du bâtiment et sont donc une des missions du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Mais selon l’importance de ces travaux, le syndic aura plus ou moins de prérogatives et de devoirs.

En effet, il convient de différencier les travaux d’amélioration, ceux d’usage et d’entretien, et ceux urgents, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Les travaux urgents sont généralement ceux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, touchant à la solidité de l’immeuble ou à la salubrité et qu’il faut entreprendre dans les meilleurs délais.

A ce sujet, la jurisprudence est vaste tant les contestations sur le caractère urgent des travaux sont nombreuses.

Ont notamment été reconnus comme urgents des travaux d’étanchéité (Cass, 3ème civ, 12 janv. 1994), la réfection de murs afin de prévenir d’un risque d’écroulement (CA Paris, 8ème chambre, 9 déc.1996) ou encore les travaux destinés à pallier à une grave insuffisance de chauffage (CA Paris, 30 nov. 1981).

Dans ce cas, il peut être nécessaire de faire exécuter les travaux avant de réunir les copropriétaires en assemblée générale.

S’il use de cette faculté prévue par l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic devra tout de même prendre l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, et devra informer les copropriétaires, même par un simple affichage, de la réalisation des travaux.

A contrario, la responsabilité du syndic pourra être engagée s’il ne fait pas exécuter des travaux urgents. Il sera alors tenu d’indemniser les dommages qui en découleraient.

Mais qu’en est-il lorsque l’assemblée générale s’oppose à la réalisation de travaux urgents ?
Dans ce cas précis, le syndic ne pourra pas voir sa responsabilité engagée (Cass 3ème civ, 6 fév. 2002). En revanche, s’ils sont judiciairement reconnus comme urgents, même si l’assemblée générale s’y oppose, le syndic est tenu de les faire exécuter (Cass 3ème civ, 29 oct. 1969).
Toute la problématique pour le syndic résidera dans le fait d’avancer ces frais et de procéder à leur recouvrement a posteriori, principalement si un litige apparaît.

Dans le cas où le caractère d’urgence ne serait pas démontré, le syndic engagera sa responsabilité et les copropriétaires pourront prétendre au versement de dommages et intérêts à condition que la réalisation de ces travaux leur ait causé un préjudice.
Le syndic devra donc veiller à ce que les travaux aient été réalisés correctement et à un prix satisfaisant. Ces deux critères lui permettront, si le critère d’urgence n’est pas retenu par le juge, d’arguer qu’il y a une absence de préjudice (CA Paris, 22 nov. 2001).