20/10/2017 - Le syndic de copropriété a-t-il une obligation de résultat dans le transfert et le paiment des factures d'eau ?

nuisances sonores en copropriété

La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 juin 2017 rendu par sa Troisième chambre civile, a du se prononcer sur la responsabilité quasi-délictuelle d’un syndic dans le paiement des factures d’eau d’une copropriété.

En l’espèce, une SCCV (Société Civile de Construction-Vente) avait fait réaliser un immeuble pour la construction duquel elle avait souscrit un abonnement de fourniture d’eau.

A la réception de ce dernier, un syndic avait été désigné.

Presque huit ans plus tard, la société de fourniture d’eau assignait la SCCV en paiement des factures car le contrat n’avait jamais été transféré de celle-ci au Syndicat des copropriétaires.

La SCCV appela alors le Syndic et le Syndicat des copropriétaires en garantie.

En appel, le Syndic et le Syndicat sont condamnés in solidum à relever et garantir la SCCV des condamnations prononcées contre elle au profit de la société de fourniture d’eau, c’est-à-dire à payer les facture à la place de cette dernière, pourtant titulaire du contrat.

Pour se défendre, le Syndic de copropriété argue qu’il a fait preuve de diligence mais qu’en dépit de ses démarches consistant à demander le transfert du contrat au profit du syndicat des copropriétaires, il n’était pas parvenu à régulariser la situation avec la compagnie distributrice des eaux. Ainsi, il ne pourrait être tenu responsable du non paiement des factures.

De plus, le contrat souscrit entre la SCCV et la société de fourniture d’eau mettait à la charge de cette première l’obligation de prévenir d’un changement d’abonné, diligence qu’elle s’était abstenue de faire.

Dès lors, on aurait pu imaginer que la société de construction allait se voir opposer son inertie fautive.

Toutefois, la Cour de cassation n’a pas retenu cette solution car elle a estimé que le Syndic de copropriété avait commis une faute en restant inactif face à l’absence de facture d’eau. Faute d’autant plus importante pour la cour que le syndic est un professionnel de l’immobilier rémunéré à cet effet.

Le syndicat des copropriétaires, qui avait en appel été condamné in solidum avec le Syndic sur le fondement de l’enrichissement sans cause, a vu cette sanction cassée par la Cour de cassation qui ne retient que la responsabilité du Syndic de copropriété.

La cour de cassation semble donc mettre à la charge du Syndic une obligation de résultat et non de moyen dans le paiement des factures dont la copropriété doit répondre, notamment du fait qu’il est un professionnel de l’immobilier rémunéré à cet effet, même si cette solution fait preuve d’une grande sévérité car elle ne tient pas compte des actions diligentées par le Syndic.

*Source : Cour de cassation, Troisième chambre civile, 9 juin 2017, n° 16-15338
(Retrouvez l'arrêt en cliquant dessus)