05/09/2017 - Quelle est la valeur contractuelle de l'état descriptif de division inséré dans un règlement de copropriété ?

état descriptif de division

Rappelons qu’étant donné que l’état descriptif de division doit être inséré dans le règlement de copropriété, il a une nature contractuelle.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 6 juillet 2017, est venue déterminer si l’état descriptif de division primait sur le règlement de copropriété en cas de contradiction entre ces deux documents.

En l’espèce, une décision d’assemblée générale est venue interdire à une société propriétaire d’un lot composé d’un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble en copropriété d’apposer des plaques professionnelles. Cette dernière a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision.

Le règlement de copropriété stipulait que l’immeuble était destiné à « un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles ». Toutefois, l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété décris les lots situés en étage comme appartements.

La société argue toutefois qu’étant donné que le règlement de copropriété stipule que l’immeuble est à destination mixte, elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

Toutefois, la Cour de cassation rappelle que l’état descriptif de division a une valeur contractuelle qui lui a été conférée par le règlement de copropriété.

De plus, elle retient que l’EDD n’est pas en contradiction avec le règlement de copropriété en affectant les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation. En effet, même si le règlement de copropriété indique que l’immeuble est destiné à un usage professionnel, de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages, l’état descriptif de division vient simplement apporter une précision. En effet, ce dernier détermine la destination de chaque lot alors que celle énoncée au règlement est générale, sans distinguer les étages au-delà du premier.

Ainsi, c’est le texte le plus précis qui prime sur l’autre dans le cas où il y aurait un soupçon d’incohérence.

*Source : Cour de cassation, Troisième chambre civile, 6 juillet 2017, Arrêt numéro 828 (16-16849)
(Retrouvez l'arrêt en cliquant dessus)