08/06/2017 - Peut-on envisager une intervention législative pour les copropriétés ne comportant que deux copropriétaires ?

Cette situation crée des difficultés certaines. C’est ce qu’a mis en avant M. Jean-Louis Masson, Sénateur de la Moselle depuis 2001, dans sa question écrite au Ministère du logement et de l’habitat durable.

Dans sa question numéro 22330, le sénateur interpelle la ministre du logement et de l'habitat durable sur l'existence de copropriétés ne comptant que deux copropriétaires.

Rappelons que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires".

Ainsi, dans la situation où il n'y a que deux copropriétaires, chacun d'entre eux a strictement le même nombre de voix, peut importe leur quote-part réelle.
Cette situation peut entraîner des blocages importants car les décisions prises en Assemblée Générale doivent retenir au minimum la majorité absolue.
Or, chacun ayant exactement le même nombre de voix, aucune décision ne pourra donc être prise, si ce n'est finalement qu'à l'unanimité.

Le ministère du logement et de l'habitat durable a répondu à cette question.

Il réaffirme l'application stricte de la loi du 10 juillet 1965 et confirme donc que cette dernière est applicable dès qu'il y a au moins deux lots dans un même immeuble et qu'en conséquence, dans la situation où il n'y aurait que deux copropriétaires, les décisions doivent être prises à l'unanimité.
Le ministère vient rappeler ici l'esprit de la loi qui protège le droit de propriété de tous les copropriétaires. En effet, par cette loi, le copropriétaire majoritaire ne peut pas décider seul de l'adoption ou non des résolutions d'assemblée générale. Sans cela, le mécanisme majoritaire sur lequel repose le fonctionnement de tout syndicat de copropriétaires serait faussé.

Le ministère du logement et de l'habitat durable rappelle également qu'il existe déjà des solutions en cas de blocage.
Tout d'abord, les copropriétaires peuvent recourir à la médiation ou à la conciliation. Ces deux actions sont prévues aux articles 131-1 et suivants et 127 et suivants du code de procédure civile.

Autre solution, en cas d'abus de majorité ou de minorité, une demande en annulation d'une décision d'assemblée générale pour refus peut être formulée devant le juge.
Par exemple, si un copropriétaire d'un lot à usage commercial et de bureau souhaite le transformer en lot à usage d'habitation et qu'il se voit opposer un refus par l'assemblée générale, il pourra assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision. Attention toutefois, contrairement au langage courant, l'abus ne sera pas constaté si le refus est abusif mais si la décision de l'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Cass, 3e civ, 17 décembre 2014 - pourvoi n° 13-25134).

En outre, s'il y a une carence du syndicat des copropriétaires (situation dans laquelle un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien est susceptible d'entraîner des risques sérieux), l'un des deux copropriétaires peut :
- demander au maire de prescrire la remise en état des éléments défectueux ou leur remplacement. Il peut également prescrire des mesures provisoires relatives à la sécurité. Si ces dernières ne sont pas exécutées, le maire peut les faire réaliser d'office et se retourner contre les copropriétaires afin de leur demander le remboursement.
- Saisir le président du Tribunal de grande instance pour constater l'incapacité du syndicat des copropriétaires à exercer la gestion et assurer la sécurité de l'immeuble. Une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique peut être décidée. Cette dernière se fera au profit de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.

Le ministère conclut sa réponse en réaffirmant qu'il n'était pas envisagé de réformer la loi de 1965 afin de prévoir un régime spécifique aux syndicats de copropriétaires ne comprenant que deux copropriétaires.

La question n'est donc pas prête d'être réglée puisque les solutions rappelées par le minisitère du logement et de l'habitat durable sont extrêmement contraignantes et très difficiles à mettre en oeuvre.

Source : www.senat.fr