02/05/2017 - Quelle qualification juridique pour les combles de la copropriété ?

La Cour de cassation, dans son arrêt rendu par sa troisième chambre civile en date du 26 janvier 2017 (pourvoi n° 15-25859) est venue apporter une nuance à la dichotomie usuelle entre partie commune et partie privative.

Rappelons que cette distinction est définie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Son article 2 dispose que « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».
A l’inverse, l’article 3 dispose que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Toutefois, ces articles n’étant pas d’ordre public, des conventions particulières comme le règlement de copropriété peuvent y déroger. Ce dernier va donc pouvoir déroger à ces dispositions en restreignant ou au contraire en augmentant la consistance des parties privatives ou des parties communes de l’immeuble (CA Paris, 29 janv. 1997).

Le cas soumis aux juges de la Cour de cassation était le suivant : la propriétaire d’un appartement situé au dernier étage d’un immeuble en copropriété, surmonté de combles et d’une coupole, a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire reconnaître que cette coupole faisait partie de son lot.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 28 mai 2015, a donné raison à la propriétaire de cet appartement, en arguant qu’il résultait de constatations par voie d’huissiers que « les combles surmontés d’une coupole ne sont pas susceptibles, en raison de leur aménagement et de leur situation, d’être utilisés par plusieurs copropriétaires, qu’ils ne présentent aucune utilité, ni aucun intérêt pour l’ensemble des copropriétaires, n’abritent aucun élément collectif, ne sont affecté qu’à l’usage exclusif du copropriétaire et uniquement accessibles à partir de son lot ».

Le syndicat des copropriétaires quant à lui estime que l’affectation d’une partie de l’immeuble à l’usage exclusif d’un copropriétaire ne confère pas nécessairement à celle-ci la qualité de partie privative et peut constituer une partie commune affectée à l’usage privatif d’un copropriétaire.

La Cour de cassation est venue casser et annuler l’arrêt rendu en cour d’appel en estimant que cette dernière n’avait pas répondu à la question posée par le syndicat des copropriétaires, à savoir si l’on pouvait qualifier les combles et la coupole de partie commune à usage privatif.

Attention toutefois, la Cour de cassation ne vient pas ici affirmer qu’une telle solution doit être appliquée mais simplement que la cour d’appel aurait dû se prononcer sur cette question. En effet, en droit français, les juges doivent répondre à toutes les questions posées par les parties. C’est ce qui est reproché à la cour d’appel.

Il faudra donc attendre la décision de la cour d’appel de renvoi pour avoir une réponse à cette question.

Sources : Cass, Civ 3ème, 26 janv. 2017 pourvoi n° 15-25859.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
(Retrouvez la décision et la loi en cliquant dessus)