06/12/2016 - Annulation partielle du décret du 26 mars 2015 portant sur le contrat-type de syndic

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt rendu en Chambres réunies le 5 octobre 2016, a partiellement annulé le décret du 26 mars 2015 relatif au contrat-type de Syndic.

La plus haute juridiction administrative s’est prononcée sur les clauses 9 et 9.2 du contrat-type de Syndic, faisant suite à une requête de le Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie, de l’UNIS, de la FNAIM et de la SNPI.

La clause 9, relative aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, dispose que « le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ». Par conséquent, en cas d’insolvabilité du copropriétaire, il incombe au syndic de régler les sommes relatives au frais de recouvrement. En effet, c’est le syndic qui intente ces actions au nom du syndicat des copropriétaires, et puisqu’il ne peut récupérer ces sommes auprès du syndicat, il aurait eu à les payer. En ce qui concerne les frais et honoraires liés aux mutations, cela ne posait pas de problème particulier puisque le syndic a une action en recouvrement du compte débiteur sur le produit de la vente.

Sur ce point, le Conseil d’Etat a décidé d’annuler les mots suivants : « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ». Ainsi, en cas d’insolvabilité du copropriétaire, le syndic pourra désormais mettre à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes liées aux frais de recouvrement.

Le Conseil d’Etat s’est également prononcé sur le point 9.2 qui prévoit que la délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de a loi du 10 juillet 1965 soit à la charge du seul copropriétaire concerné. Pour rappel, ce certificat est demandé par le notaire en cas de mutation d’un lot pour attester que l’acquéreur n’est pas déjà propriétaire dans l’immeuble et dans le cas contraire, qu’il est à jour du paiement de ses charges.

Le Conseil d’Etat a décidé d’annuler les mots « délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 ». En effet, il considère que la délivrance du certificat est une charge générale et que par conséquent, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, tous les copropriétaires doivent y participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Par dérogation, l’article 10-1 de la même loi prévoit que certaines charges peuvent incomber au seul copropriétaire concerné. Mais c’est la loi qui doit prévoir ces dérogations et non le pouvoir réglementaire, par décret. Ainsi, par cette décision, les frais liés à la délivrance du certificat deviennent une charge commune générale et sont donc à payer par les copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Il faudra toutefois surveiller si le législateur intervient pour ajouter cette charge à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, le Conseil d’Etat a décidé d’annuler le contrat-type car il ne comportait pas la mention relative aux frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé. Toutefois, la loi Macron du 6 août 2015 avait corrigé cela, ce qui ne donne pas à cette annulation une réelle portée.

Toutes ces annulations ont un effet rétroactif.

Source : CE, ch réunies, 05 oct. 2016, n° 390465.
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