06/03/2016 - Le délai pour agir en justice en cas d'erreur de mesurage: Délai de prescription ou de forclusion ?

La Cour de cassation, dans son arrêt rendu par la troisième chambre Civile du 02 juin 2016 (N° de pourvoi 15-16967), fixe des limites au recours du nouveau propriétaire qui viendrait à constater une erreur dans le mesurage de sa nouvelle acquisition. Plus précisément, elle détermine si le délai pour intenter une action est un délai de prescription ou de forclusion. Rappelons que le nouveau propriétaire a un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour faire remesurer son appartement et intenter une action s’il constate une différence de plus de cinq pourcent. Dans ce cas, il pourra demander une diminution proportionnelle du prix (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

Toutefois, il faudra faire attention à la juridiction devant laquelle assigner. En l’espèce, l’acquéreur a assigné devant le juge des référés afin de demander une expertise judiciaire, ce qui lui a été accordé. Une fois le rapport remis, lequel constatait qu’il y avait bien une différence de plus de cinq pourcent, le délai d’un an avait expiré. Si ce délai est un délai de prescription, il n’y a aucune difficulté puisque les mesures ordonnées par le juge des référés font suspendre le délai de prescription (article 2239 du Code civil). Toutefois, s’il s’agit d’un délai de forclusion, aucune suspension n’est possible et le délai est donc dépassé.

C’est la forclusion qui a été retenue par la Cour de cassation qui a considéré que puisque l’article 46 imposait un délai d’un an, « à peine de déchéance », ce délai devait être apprécié comme un délai de forclusion. Par conséquent, la demande de diminution de prix a été rejetée.

Il conviendra donc, si un cas similaire se présente, de bien conseiller son client en lui indiquant qu’il faut qu’il intente une action directement devant la juridiction compétente, ici le Tribunal de Grande Instance, et non devant un juge des référés.

La Cour a également eu à se prononcer sur la responsabilité de l’agent immobilier qui avait servi d’intermédiaire à la vente. La Cour de cassation l’a exonéré de sa responsabilité en énonçant qu’il n’avait « aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations fournies et qu’il n’avait pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel ». Le recours à un professionnel pour effectuer le diagnostic de mesurage est donc une précaution essentielle à prendre afin d’éviter de voir sa responsabilité engagée.

*Sources : Civ 3ème, 02/06/2016, n° 15-16967